— Катя, ты просто не понимаешь своего счастья! Ты не видишь перспектив дальше своего носа! Это же шанс всей жизни, такой выпадает раз в сто лет! Это лотерейный билет с джекпотом!
Игорь, мой муж, с которым мы прожили три года (не самых плохих, надо признать, но и не идеальных), бегал по нашей маленькой гостиной, возбужденно размахивая руками, словно дирижер безумного оркестра. Его глаза горели лихорадочным, фанатичным блеском, щеки пылали румянцем, галстук сбился набок. Он был похож на проповедника секты «Успешный успех».
— Трешка! В сталинском доме! На проспекте Ленина! Ты понимаешь, что это за локация? Это элита! Это центр! С потолками три двадцать! С лепниной! С дубовым паркетом! Окна на сквер, тишина, птички поют! Вместо твоей убогой, тесной двушки на окраине, в этом бетонном муравейнике, где слышно, как сосед через стенку чихает, а другой с женой ругается!
Я сидела на диване, поджав ноги под себя, и крутила в руках чашку с остывшим кофе. Я пыталась найти подвох. Потому что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, а Игорь предлагал мне кусок «пармезана» размером с колесо от КАМАЗа. И этот сыр подозрительно пах… обманом.
— Игорь, давай еще раз, по пунктам. Медленно. Чтобы я, «убогая» и «недалекая», поняла всю гениальность твоего плана. Твоя мама, Анна Сергеевна, хочет переехать за город. Так?
— Так! — Игорь остановился напротив меня, дыша как марафонец после дистанции. — Она устала от города! Шум, пыль, газы, пробки! У нее давление скачет, мигрени мучают! Она хочет тишины, свежего воздуха, огород копать, курочек завести, козочку доить. Старость встретить на природе, под пение соловьев! Она нашла домик мечты в деревне «Сосновка», там речка, лес!
— Допустим. И ради этого она готова отдать нам свою шикарную, элитную трехкомнатную квартиру на проспекте Ленина, в знаменитом «генеральском» доме.
— Да! Подарить! Нам! Молодой семье! Чтобы мы жили как люди, а не как шпроты в банке! Чтобы у наших детей (будущих, ха-ха, ты же хочешь детей?) была своя комната, просторная, светлая! Она жертвует своим комфортом ради нас!
— Но есть условие. Маленькое такое, крошечное условие.
— Это не условие, Кать, это справедливость! — Игорь скривился, словно съел лимон целиком. — Ты опять ищешь грязь! Ты везде видишь подвох! Маме нужно на что-то купить этот дом в деревне. Он стоит денег. И сделать там ремонт, удобства провести (там туалет на улице, надо септик рыть, скважину бурить). И на жизнь оставить, «подушку безопасности», врачам платить. Пенсия у нее маленькая, на нее не проживешь. Поэтому схема простая как три копейки, доступная даже ребенку: ты продаешь свою двушку. Деньги — 6 миллионов рублей (мы узнавали, риелтор оценил, она столько стоит) — отдаешь маме. Сразу, налом, в руки. А она нам — дарственную на трешку, которая стоит все 12, а то и 14 миллионов! Ты понимаешь арифметику? Мы меняем 6 на 12! Мы в плюсе в два раза! Мы навариваем 6 миллионов на ровном месте! Это бизнес-схема века! Уорен Баффет отдыхает!
Я молчала. Математика действительно складывалась. Моя двушка, доставшаяся мне от бабушки (и отремонтированная на мои деньги до брака, я вложила туда душу и все сбережения), стоила сейчас около 6-6,5 миллионов. Трешка свекрови — огромная, видовая, в центре, с колоннами на фасаде — стоила минимум 12. А если сделать дизайнерский ремонт — все 15.
Если мы отдаем 6 и получаем 12 — это сделка года. Любой инвестор удавился бы от зависти.
Но червячок сомнения, маленький такой, мерзкий, холодный, грыз меня изнутри. Он шептал: «Катя, не верь. Катя, здесь ловушка. Капкан. Анна Сергеевна никогда не была альтруисткой».
Свекровь я знала хорошо. Это была женщина властная, хитрая и очень, очень любящая деньги. Она считала каждую копейку. Она никогда не дарила мне даже шоколадки на 8 марта («Зачем тратиться, ты же худеешь, тебе вредно!»), а на свадьбу подарила нам набор полотенец, который явно передарили ей лет десять назад. А тут — квартира за 12 миллионов? Аттракцион неслыханной щедрости? С чего бы вдруг?
— Игорь, а почему не оформить куплю-продажу? — спросила я осторожно, прощупывая почву. — Мы покупаем у мамы трешку за 6 миллионов (плюс моя квартира в зачет, или деньги с неё). Прописываем цену в договоре. Делаем мену с доплатой. Официально. Через банк. Чтобы у всех были гарантии.
— Ой, ну ты юристка недоделанная! — Игорь закатил глаза и хлопнул себя по лбу так, что звук разнесся по комнате. — Ну какая ты тугая! Я тебе уже сто раз объяснял! Купля-продажа — это налоги! Налог с продажи! Если мама продает раньше срока (а она вступила в наследство от отца полгода назад, срок владения меньше 3 лет!) — налог 13% с 12 миллионов! Это полтора миллиона государству! Ты хочешь подарить полтора ляма чиновникам? Чтобы они на них новые дачи строили?
— Нет, не хочу. Я деньги считать умею.
— Вот! А дарение — бесплатно! Между близкими родственниками налога нет! Ноль! Зеро! Мы экономим кучу денег! Мы на эти полтора миллиона ремонт сделаем в трешке, мебель купим итальянскую, кухню закажем из массива! Ну включи мозг, Катя! Перестань быть занудой!
Включить мозг. Хороший совет. Я решила последовать ему буквально.
— Между близкими родственниками? — переспросила я, глядя ему прямо в глаза, не мигая. — Игорь, но я твоей маме не близкий родственник. Невестка — это не первая очередь родства по Налоговому кодексу РФ. Близкие — это родители, дети, супруги, братья-сестры. Если она подарит квартиру НАМ (тебе и мне в долях, по 1/2), я заплачу 13% налога с половины стоимости. Со своих 6 миллионов (половины от 12) подарка я заплачу 780 тысяч налога. Это тоже не копейки. Это цена хорошей машины.
Игорь замялся. На секунду в его глазах промелькнула паника, как у школьника, которого поймали на списывании на контрольной. Он отвел взгляд, начал нервно теребить край скатерти, наматывая бахрому на палец.
— Ну… — протянул он. — Это мы продумали. Мы оформим на меня! — выпалил он наконец, словно прыгнул в холодную воду. — Мама подарит мне. Я сын. Налога нет. Вообще. А мы с тобой в браке. Это все равно будет наше общее имущество. Мы же семья! Мы спим в одной постели! Мы едим из одной тарелки! Какая разница, на кого записано в Росреестре? Главное — мы живем там! Это формальность!
Вот оно. Бинго.
Пазл сложился. Щелкнул замок стального капкана.
«Подарит мне».
Я знала закон. Статья 36 Семейного кодекса РФ. Имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его ЛИЧНОЙ собственностью. Разделу при разводе не подлежит.
Если Анна Сергеевна дарит квартиру Игорю — это будет ТОЛЬКО квартира Игоря. Я к ней не буду иметь никакого отношения. Никакого права собственности. Я там буду никто. Гостья. Временный жилец.
А я продаю СВОЮ добрачную двушку (которая тоже моя личная собственность). Деньги (наличные) отдаю свекрови.
А как я их отдам?
— А деньги маме как передадим? — спросила я невинным тоном, изображая дурочку. — Расписку напишем? «Я, такая-то, получила от такой-то 6 миллионов в счет оплаты за квартиру»?
— Какая расписка?! — зашипел Игорь, как рассерженный гусь. — Ты что, с ума сошла? Ты что, маме не доверяешь?! Она обидится! Смертельно обидится! Скажет: «Я вам квартиру дарю, душу отдаю, а вы с меня бумажки требуете, как с чужой?». И налоговая! Если будет расписка «за квартиру» — это притворная сделка! Дарение прикроют! Нас засудят! Штрафы впаяют! Нет. Деньги — просто в ячейку. Или налом в руки. Тихо, по-семейному, на кухне за чаем. Мама купит домик и будет жить. И никто не узнает.
Гениально. Просто гениально. Схема отъема денег у населения, достойная Остапа Бендера.
Расклад такой:
1. У Игоря — шикарная трешка в центре (личная собственность, не делится).
2. У свекрови — домик в деревне и мои 6 миллионов на кармане (шикарная прибавка к пенсии, можно путешествовать).
3. У меня — ничего. Ноль. Зеро. Дырка от бублика. И прописка в квартире мужа на птичьих правах, откуда он меня выпишет в два счета через суд после первого же скандала как «бывшего члена семьи собственника».
Они хотели развести меня как лохушку. Забрать мою квартиру, превратить её в актив Игоря, а меня оставить у разбитого корыта, зависимой и беззащитной.
Но я не подала виду. Ни мускул не дрогнул на моем лице. Я умела держать лицо — работа в корпоративном праве научила.
— Игорь, — сказала я мягко, словно соглашаясь. — Схема интересная. Звучит очень выгодно. Прямо сказка. Но мне нужно подумать. Все взвесить. Переспать с этой мыслью.
— О чем думать?! — взвился муж, снова начиная бегать. — Время идет! Покупатель на твою двушку уже есть (он сам нашел, какое удивительное совпадение, правда?)! Мой друг, риелтор Паша, подогнал клиента! Он готов внести задаток завтра! Мама ждет! Она уже присмотрела дом, боится, что уйдет вариант!
— Я хочу посмотреть документы на трешку. И проект договора дарения. Я должна убедиться, что там нет обременений, прописанных уголовников, несовершеннолетних детей и прочего. Я юрист, Игорь, это профессиональная деформация. Я даже хлеб в магазине проверяю по дате.
— Какие обременения?! Мама — единственный собственник! Ладно! Завтра принесу папку! Сама убедишься, Фома неверующая! Зануда!
На следующий день он принес папку с документами. Небрежно, победно швырнул её на кухонный стол.
— На! Изучай! Ищи блох!
Я открыла папку. Руки не дрожали.
Выписка из ЕГРН — чистая. Собственник Петрова А.С. Площадь 85 кв.м.
А вот и «Проект договора дарения». Свеженький, только из принтера, еще теплый.
Читаю. Внимательно, каждую букву.
«Даритель: Петрова Анна Сергеевна… Одаряемый: Петров Игорь Владимирович».
Ни слова обо мне. Ни строчки. Я в этом договоре не существую. Меня нет в природе.
И вишенка на торте — пункт 7: «Одаряемый вправе владеть, пользоваться и распоряжаться Квартирой по своему усмотрению. Одаряемый вправе выселить любых третьих лиц, проживающих и зарегистрированных в Квартире, по своему усмотрению в любое время, без предоставления иного жилого помещения».
Красиво. Юридически грамотно.
Черным по белому: «могу выгнать жену когда захочу, и она пойдет бомжевать под мост».
А мои деньги? Где гарантии?
«Расписка: Я, Петрова А.С., получила от Петровой Е.А. (меня) денежные средства в размере 6 млн рублей в долг/в дар/за квартиру…» — такой расписки в папке не было.
Была только пустая ячейка для денег в банке.
— А гарантии для меня? — спросила я, поднимая глаза на мужа, который жадно следил за моей реакцией. — Если мы разведемся? Я остаюсь без квартиры и без денег. Голая на морозе.
— Кати! — Игорь картинно схватился за сердце, изображая оскорбленную невинность. — Ну как ты можешь?! Мы же любим друг друга! Какой развод?! Мы умрем в один день! Мы созданы друг для друга! Ты меня обижаешь своим недоверием! Ты меня режешь без ножа! Ты меркантильная! Ты думаешь о бабках, когда речь идет о будущем семьи! Как тебе не стыдно?!
Классическая манипуляция. Газлайтинг. «Ты плохая, потому что не хочешь быть обманутой».
Я поняла: любви нет. Есть бизнес-план. И я в нем — инвестор, которого кидают.
Я решила сыграть в их игру. До конца. Переиграть шулеров их же картами.
— Хорошо, Игорь. Прости. Я действительно параноик. Нервы, работа. Ты прав. Это шанс. Я согласна. Давай делать.
— Ура! — заорал он, подпрыгнув до потолка, чуть не сбив люстру. — Я знал! Я знал, что ты умная девочка! Что ты меня любишь! Я звоню маме! Выставляй свою на продажу! Покупатель готов брать не глядя!
События закрутились с бешеной скоростью, как в ускоренном кино.
Мы вышли на сделку по продаже моей квартиры за неделю. Покупатель действительно был «горячий», с наличкой, не торговался, даже не смотрел особо трубы.
Сделка была назначена на 15 сентября. В банке «Зенит».
В этот же день, сразу после моей сделки, по плану Игоря, мы должны были ехать к нотариусу (он в соседнем здании) оформлять дарственную на трешку на Игоря, а потом — спускаться в депозитарий и закладывать мои деньги в ячейку на имя свекрови (доступ к ячейке — при предъявлении зарегистрированного договора дарения на Игоря + ключа, который она мне, конечно, не даст).
Идеальная схема. Для них.
15 сентября. Утро. Солнечное, прохладное, пахнет осенью и предательством.
Мы в банке. Покупатель моей квартиры, мрачный мужик в кожаной куртке, подписал договор купли-продажи. Мы сдали документы на регистрацию в МФЦ (сейчас это делают прямо в отделении банка).
Деньги — 6 миллионов 200 тысяч рублей — он выложил на стол в переговорной. Огромная гора денег. Пачки пятитысячных в банковской упаковке.
Игорь смотрел на них как кот на банку сметаны. У него руки тряслись, зрачки расширились. Он уже мысленно тратил их, или жил в трешке, выгнав меня.
— Так, — сказал он, облизывая пересохшие губы. — Отлично. Теперь эти деньги несем в ячейку для мамы. Мама уже у нотариуса, ждет, вся на нервах.
— Подожди, — сказала я спокойно. — Мне нужно зайти в кассу. Проверить купюры на подлинность. И пересчитать. И вообще, я хочу положить их на свой счет сначала. Для безопасности. Перевозить наличку опасно.
— Зачем?! — напрягся Игорь. — Лишние движения! Комиссия! Давай сразу в пакет и к маме! Тут два шага!
— Нет, Игорь. Порядок есть порядок. Я продавец. Я должна получить деньги на счет. Потом сниму. Я не пойду по улице с 6 миллионами в сумке. У меня фобия.
Игорь скрипел зубами, но согласился. Мужик-покупатель кивнул: «Дело хозяйское, баба права».
Я зашла в кассу. Одна. Игоря туда не пустили (зона обслуживания клиентов, посторонним вход воспрещен).
Он остался ждать у бронированной двери, нервно нарезая круги по холлу, как тигр в клетке.
Я зашла в кабинку. Положила деньги на счет.
А потом…
Потом я достала телефон и открыла приложение «Сбербанк Онлайн» (и еще пару приложений других банков).
У меня была заранее подготовленная сделка. План «Б».
Еще неделю назад, пока Игорь мечтал о трешке и выбирал обои, я нашла отличный вариант.
Две студии-апартаменты в новом комплексе «Бизнес-парк» на этапе сдачи. Центр, но офисный. Цена — по 3 миллиона 100 тысяч каждая. Ликвидность бешеная. Сдача через месяц.
Я забронировала их. Получила счета на оплату ДДУ.
И сейчас, сидя в мягком кресле вип-зоны банка, под гул кондиционера, я нажала кнопку «Оплатить по договору».
Два платежа улетели застройщику.
Деньги списались.
На счете осталось 0 рублей (мелочь на такси).
Я сидела и смотрела на экран: «Операция выполнена успешно». «Платеж исполнен».
Сердце стучало ровно. Страха не было. Было облегчение. Огромное, как небо. Я спасла себя. Я спасла свое будущее. Я не стала жертвой.
Я вышла из кассы через 20 минут. С пустой сумкой.
Игорь бросился ко мне, чуть не сбив с ног.
— Ну?! Все? Сняла? Где бабки? Пошли скорее, мама обрывает телефон! Нотариус через 15 минут уйдет на обед! Она в истерике!
Он схватил меня за локоть и потащил к выходу, причиняя боль.
— Игорь, подожди.
Я остановилась, уперлась ногами в пол и резко выдернула руку.
— Что еще?! Катя, не тупи! Мы опаздываем! Ты понимаешь, что сделка сорвется?!
— Денег нет, Игорь.
— В смысле?! — он поперхнулся, глаза полезли на лоб, стали как блюдца. — Банкомат не работает? Инкассации не было? Лимит превышен? Заказала на завтра? Почему не сказала?!
— Нет. Я их потратила.
— Что?! — он замер, рот открылся буквой «О», челюсть отвисла. — Куда?! Ты… ты шутишь? Это пранк? Где камера?
— Нет. Я купила недвижимость. Две студии в ЖК «Бизнес-парк». Инвестиция. Деньги ушли безналом застройщику 5 минут назад. Счета оплачены.
— Ты… ты дура?! — заорал он так, что охранник на входе дернулся и положил руку на дубинку, а операционистки за стеклом подняли головы. — Какая инвестиция?! Мы же договорились! Мама ждет! Мы трешку оформляем! Мы меняемся! Ты что натворила, овца?!
— Оформляйте, — пожала я плечами, глядя на его перекошенное от ярости лицо. — Пусть мама дарит тебе трешку. Я не против. Я только за! Это же подарок, бесплатно. Ты же сам говорил — денег не надо, мама дарит сыну от чистого сердца, по любви. При чем тут мои деньги?
— Но деньги! — взвизгнул он фальцетом, срываясь на визг. — Ей нужны деньги на дом! Она не подарит без денег! Это был обмен! Ты должна была отдать их ей! Ты обещала!
— Обмен? — я улыбнулась ледяной улыбкой. — Игорь, ты же врал мне в глаза, что это подарок. Что мама нас любит. Если это обмен — то это договор мены или купля-продажа. А раз купля-продажа — давай оформлять куплю-продажу на нас двоих. 50 на 50. И деньги я переведу официально, безналом маме на счет, с указанием назначения платежа «за квартиру по договору купли-продажи». Чтобы я стала собственником половины.
— Ты… — он хватал ртом воздух, как рыба. — Ты нас кинула! Ты специально! Ты все спланировала! Ты змея!
— Да, Игорь. Я спланировала. Я просто обезопасила себя. По твоему договору дарения квартира была бы только твоей. А я осталась бы бомжом без денег и жилья. Я юрист, милый. Я читаю мелкий шрифт. И я не идиотка, чтобы спонсировать твою маму ценой своей жизни.
— Да как ты смеешь! Мама святая! Мы семья! У нас любовь!
— Если мы семья — почему квартира на тебя одного? Почему в договоре пункт о моем выселении? Почему деньги в черную, без расписки? Это не семья, Игорь. Это ОПГ «Ромашка». И я из нее выхожу. Я подаю на развод.
Тут зазвонил его телефон. В кармане. Громко, требовательно. Мелодия «Имперский марш» (он поставил на маму в шутку, а оказалось — в точку).
На экране высветилось: «МАМА».
Игорь дрожащей рукой, не отрывая от меня ненавидящего взгляда, нажал «ответить». Громкая связь включилась сама.
— Игорек! — визжал голос свекрови на весь холл банка, перекрывая шум. — Вы где?! Нотариус беснуется, он сейчас уйдет! Вы деньги везете? Нал проверили? Сумка у тебя?
Игорь сглотнул. Он был бледен как полотно, пот тек по вискам.
— Мама… — просипел он. — Катя… она… она купила студии себе. Денег нет. Мы их потратили.
В трубке повисла тишина. Страшная, вакуумная тишина.
А потом раздался такой вопль, что стекла в банке задрожали и клиентка за соседним столом уронила ручку.
— Что?! Ах ты тварь! Аферистка! Проститутка! Я так и знала! Она нас обокрала! Держи её! Вызывай полицию! Хватай сумку! Пусть вернет! Судись с ней! Разводись! Оставь её без штанов! Убью гадину!
— Не получится, мама, — сказал Игорь севшим, мертвым голосом, опуская руку с телефоном. — Квартира была её добрачная. Деньги её. Она купила на свое имя. Брачного контракта нет, но цепочка денег прямая. Имущество приобретено на личные средства от продажи добрачного. Я ничего не отсужу. Мы проиграли, мам. Гейм овер.
— Идиот! — заорала трубка. — Какой же ты идиот! Я тебе говорила — сначала деньги возьми, потом договор показывай! Тряпка! Импотент!
Он нажал «отбой».
Он посмотрел на меня. В глазах была пустота. И, где-то на дне, понимание, что он сам всё разрушил. Своей жадностью. Своей хитростью.
— Мы разводимся? — спросил он тихо.
— Да, Игорь. Прямо завтра. Заявление я уже подготовила. Вещи мои я заберу сегодня, пока ты тут маму успокаиваешь.
— А где я буду жить?
— У мамы. В трешке. Она же её никому не подарила. Живите, радуйтесь. У вас же там курочки, козочки в планах были? Ах да, дома в деревне не будет. Денег-то нет. Ну ничего, на балконе разведете перепелок.
Мы развелись через месяц. Быстро, через ЗАГС (детей нет, спора об имуществе нет — студии мои, доказано банковскими выписками, его трешка мамина).
Игорь остался жить с мамой в той самой «элитной» трешке. Продать ее они не могут — рынок стоит, в сталинках капремонт затеяли, трубы меняют, пыль столбом. Им приходится платить огромную коммуналку.
Они грызутся каждый день. Я знаю, общие знакомые рассказывают. Мама пилит его с утра до ночи, что он «упустил бабу с приданым», «не смог удержать», «разиня». Игорь начал пить.
А я?
Я живу на съемной пока, через неделю получаю ключи от своих двух студий. Одну буду сдавать (это покроет платежи и даст доход), во второй жить сама. Сделаю ремонт, куплю кота.
И я счастлива.
Потому что я усвоила главный урок:
Семья — это доверие. Но доверяй, проверяй и подписывай документы.
И никогда, слышите, никогда не продавайте свое единственное жилье под «честное слово» даже самых близких людей.
Слово к делу не пришьешь. А договор — пришьешь.
И иногда лучшая инвестиция — это инвестиция в свою свободу.
